Какие налоги платить при продаже и покупке недвижимости в 2017

  • 18.05.2017

[su_dropcap style=»flat» size=»5″]П[/su_dropcap]рознал хитрый Риалтор Обдур-Ага, что воевода Полкан порешил в Ниццу заморскую укатить, для поправки здравия, а перед тем недвижимость присматривает.

 

— Покупай да пользуйся, токмо пошлину пенсионную на содержание сирых вперед оплати и вместе с продавцом пошлину государевому писчему, а продавец, как есть лицо физическое, оплатит подать физическую да стрелецкий сбор, и кати в свои Ниццы-Шмиццы.

И стал Полкана склонять, мол, давай в грамоте купчей меньшую стоимость дома пропишем – и тебе экономия, и мне приварок. 

Сам же мыслил так: суд сделку недействительной признает – и дом отберём, и денег меньше возвернём.

— Не дури, — отвечает воевода, — и собственности купленной меня лишишь, и цены справедливой не отдашь.

И не стал воевода цену занижать, до сих пор, видать, в Ницце с внучатами нянчится.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ, подоходный налог)


Кто и когда платит

НДФЛ рассчитывается и уплачивается продавцом до момента нотариального удостоверения договора.

Нотариус может помочь рассчитать сумму НДФЛ и дать банковские реквизиты для оплаты, однако ответственность за правильность расчета и оплаты все равно лежит на продавце.

Льготы

НДФЛ не уплачивается при одновременном соблюдении трех условий:

  1. Продажа одного из объектов недвижимости:
  • жилого дома, квартиры или их части
  • комнаты
  • садового (дачного) дома, включая земельный участок, на котором расположен такой объект, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания
  • земельного участка для ведения фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственного предприятия, расположенного на территории сельского, поселкового, городского совета
  • земельного участка для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 га
  • земельного участка для ведения садоводства — не более 0,12 га
  • земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селе — не более 0,25 га, в поселке — не более 0,15 га, в городе — не более 0,10 га
  • земельного участка для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га
  • земельного участка для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га
  1. Продажа одного из объектов недвижимости впервые в календарном году.
  2. Объект недвижимости находится в собственности более 3 лет.

Сколько платить

НДФЛ уплачивается в размере 5 % для резидентов и 18% для нерезидентов в таких случаях:

  1. Продажа объекта недвижимости, не указанного выше (например, нежилого помещения).
  2. Продажа более как одного из объектов недвижимости в календарном году.
  3. Объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, кроме полученного в наследство.
  4. Продажа объекта незаконченного строительства.

НДФЛ рассчитывается от цены, указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже оценочной стоимости объекта недвижимости.

При занижении цены или оценочной стоимости

Продавец может настаивать на существенном занижении цены договора (оценочной стоимости объекта недвижимости) с целью уменьшения НДФЛ.

Мы не рекомендуем покупателям соглашаться, поскольку в случае признания сделки недействительной, продавцу вернется объект недвижимости, а покупателю — сумма денег, полученная по договору.

Покупателям, очень заинтересованным в объекте недвижимости, рекомендуем в договоре прописать реальную цену (оценочную стоимость), но компенсировать продавцу половину суммы НДФЛ, или же подобрать другу схему приобретения недвижимости.

При продаже застройщиком — физическим лицом

Застройщик, являющийся физическим лицом, может в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости прописать условие о компенсации ему покупателем НДФЛ в размере 5 %.

Мы договариваемся об исключении указанного условия или рекомендуем клиентам запланировать дополнительные расходы в размере НДФЛ.

При обмене недвижимости

С целью уплаты НДФЛ под продажей  понимается любой переход права собственности на объект недвижимости, кроме наследования и дарения.

Поэтому в случае обмена объекта недвижимости по договору мены, НДФЛ уплачивается каждой из сторон в полном размере, если нет льготы.

[su_spoiler title=»Законы» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI в редакції від 15.04.2017

П. 167.2. Ставка податку становить 5 відсотків бази оподаткування у випадках, прямо визначених цим розділом.

П. 172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

П. 172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва.

П. 172.3. Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

При обміні об’єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

а) у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, — не оподатковується;

б) у пункті 172.2 цієї статті, — оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

П. 172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

П. 172.5. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, — до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;

б) особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов’язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

П. 172.7. Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа — підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

П. 172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.

П. 172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами — нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною у пункті 167.1 статті 167 цього Кодексу.

Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III в редакції від 16.04.2017

Ст. 121 ч. 1. Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

а) для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

б) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара;

в) для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара;

г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара;

ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 гектара.

[/su_spoiler]

 

Государственная пошлина (госпошлина) или плата за нотариальные действия


Кто и когда платит

Этот платеж называется по разному в зависимости от нотариуса:

  • у государственного нотариуса уплачивается госпошлина
  • у частного нотариуса уплачивается плата за нотариальные действия

Госпошлина или плата за нотариальные действия уплачиваются до момента нотариального удостоверения договора и обычно делятся пополам между сторонами.

Льготы

Госпошлина не начисляется:

  1. Гражданам, отнесенным к 1 и 2 категориям пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы.
  2. Отнесенным к 3 категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно проживают до отселения или самостоятельного переселения или постоянно работают на территории зон отчуждения, безусловного (обязательного) и гарантированного добровольного отселения, при условии, что они по состоянию на 01.01.1993 прожили или отработали в зоне безусловного (обязательного) отселения не менее 2 лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения — не менее 3 лет.
  3. Отнесенным к 4 категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают на территории зоны усиленного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 01.01.1993 они прожили или отработали в этой зоне не менее 4 лет.
  4. Инвалидам Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизан), которые погибли или пропали без вести, и приравненные к ним в установленном порядке лица.
  5. Инвалидам 1 и 2 групп.

Сколько платить

Размер госпошлины составляет 1 % от суммы договора, но не менее 17 гривен.

Размер платы за нотариальные действия не ограничен законом, поэтому устанавливается нотариусом самостоятельно, но обычно 1 — 3 % от суммы договора или фиксированная сумма 2000 — 5000 гривен.

Законом не предусмотрены льготы на плату за нотариальные действия, поэтому, если есть льгота на госпошлину, лучше оформить сделку у государственного нотариуса.

[su_spoiler title=»Законы» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93 в редакції від 01.01.2017

Ст. 3 п. 3. Ставки державного мита встановлюються в таких розмірах:

3. За нотаріальні дії, вчинювані державними нотаріальними конторами і виконавчими комітетами сільських, селищних, міських Рад народних депутатів:
а) за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об’єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження  1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян

б) за посвідчення договорів відчуження земельних ділянок, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян

Ст. 4. п. 18. Від сплати державного мита звільняються:

18) громадяни, віднесені  до  категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської  катастрофи;

громадяни, віднесені  до  категорії 3 постраждалих  внаслідок Чорнобильської катастрофи, — які постійно проживають до відселення чи самостійного переселення або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов’язкового) і гарантованого добровільного відселення, за умови, що вони за станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали у зоні безумовного (обов’язкового) відселення не менше двох років, а у зоні гарантованого добровільного відселення — не менше трьох років;

громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що за станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали в цій зоні не менше чотирьох років;

інваліди Великої Вітчизняної війни та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;

інваліди I та II груп;

Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI в редакції від 15.04.2017

Р. XX. підр. 1. п. 5. Якщо норми інших законів містять посилання на неоподатковуваний мінімум доходів громадян, то для цілей їх застосування використовується сума в розмірі 17 гривень, крім норм адміністративного та кримінального законодавства в частині кваліфікації адміністративних або кримінальних правопорушень, для яких сума неоподатковуваного мінімуму встановлюється на рівні податкової соціальної пільги, визначеної підпунктом 169.1.1 пункту 169.1 статті 169 розділу IV цього Кодексу для відповідного року.

Закон України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII в редакції від 02.11.2016

Ст. 19 ч. 1. За вчинення нотаріальних дій  державні  нотаріуси  справляють державне мито у розмірах, встановлених чинним законодавством.

Ст. 31 ч. 1. Приватні нотаріуси за вчинення нотаріальних дій справляють плату, розмір якої визначається за домовленістю між нотаріусом та громадянином або юридичною особою.

Ст. 42 ч. 1. Нотаріальні дії  вчиняються  після  їх  оплати, а також у  передбачених  законом  випадках  після сплати до бюджету податку з доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів.

Порядок сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.1998 № 1740, в редакції від 20.04.2017

П. 15-3. Нотаріальне посвідчення або реєстрація на біржі договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна.

[/su_spoiler]

 

Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (пенсионный сбор)


Кто и когда платит

Пенсионный сбор рассчитывается и уплачивается покупателем до момента нотариального удостоверения договора.

Льготы

Пенсионный сбор не начисляется в случаях:

  1. Приобретение объекта недвижимости не по договору купли-продажи (например, по договору мены, пожизненного содержания, дарения).
  2. Покупка земельного участка.
  3. Покупка объекта незавершенного строительства.
  4. Покупка жилья лицом, которое находится на очереди на получение жилья.
  5. Покупка жилья впервые.

Если жилье покупается впервые, то все равно следует сначала уплатить пенсионный сбор, а потом вернуть уплаченную сумму в судебном порядке, потому что отсутствует госорган, уполномоченный подтверждать первую покупку жилья, а в суде обязанность доказать обратное возлагается именно на ответчика.

Сколько платить

Пенсионный сбор в размере 1 % уплачивается при одновременном соблюдении двух условий:

  1. Покупка объекта недвижимости по договору купли-продажи
  2. Покупка объекта недвижимости:
  • жилого дома или его части
  • квартиры
  • садового дома
  • дачи
  • гаража
  • другого постоянно расположенного строения

Пенсионный сбор рассчитывается от цены договора купли-продажи объекта недвижимости.

[su_spoiler title=»Законы» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Закон України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.1997 № 400/97-ВР в редакції від 01.01.2017

Ст. 1 п. 9. Платниками збору на обов’язкове державне пенсійне страхування є:

9) підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ і організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше.

Нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення групи 3 основних засобів та інших необоротних активів згідно з Податковим кодексом України;

Ст. 2 п. 8. Об’єктом оподаткування є:

8) для платників збору, визначених пунктом 9 статті 1 цього Закону, — вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу такого майна;

Ст. 4 п. 10. На обов’язкове державне пенсійне страхування встановлюються ставки збору в таких розмірах:

10) для платників збору, визначених пунктом 9 статті 1 цього Закону, — 1 відсоток від об’єкта оподаткування, визначеного пунктом 8 статті 2 цього Закону;

Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI в редакції від 15.04.2017

Подп. 138.3.3. Мінімально допустимі строки амортизації основних засобів та інших необоротних активів:

група 1 — земельні ділянки
група 2 — капітальні витрати на поліпшення земель, не пов’язані з будівництвом 15
група 3 — будівлі 20
споруди 15
передавальні пристрої 10

Ст. 71 ч. 2. В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб’єкта владних повноважень обов’язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.

[/su_spoiler]

 

Военный сбор


Кто и когда платит

Военный сбор рассчитывается и уплачивается продавцом по месту нотариального удостоверения сделки.

На выбор продавца пенсионный сбор уплачивается:

  1. До нотариального удостоверения сделки (в этом случае продавец не подает налоговую декларацию) или
  2. До 1 августа следующего года (в этом случае продавец подает налоговую декларацию до 1 мая следующего года)

Льготы

Военный сбор не начисляется в случаях, когда не начисляется НДФЛ (как описано выше).

Сколько платить

Военный сбор в размере 1,5 % уплачивается в случаях, когда начисляется НДФЛ в размере 5 % для резидентов и 18 % для нерезидентов (как описано выше).

Военный сбор рассчитывается от суммы полученного дохода.

[su_spoiler title=»Законы» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI в редакції від 15.04.2017

П. 49.18. Податкові декларації, крім випадків, передбачених цим Кодексом, подаються за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює:

49.18.4. календарному року для платників податку на доходи фізичних осіб — до 1 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розділом IV цього Кодексу;

П. 162.1. Платниками податку є:

162.1.1. фізична особа — резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи;

162.1.2. фізична особа — нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні;

П. 163.1. Об’єктом оподаткування резидента є:

163.1.1. загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід;

П. 164.2. До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються:

164.2.4. частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статей 172-173 цього Кодексу;

Підп. 168.4.5. фізична особа, відповідальна згідно з вимогами цього розділу за нарахування та утримання податку, сплачує (перераховує) його до відповідного бюджету:

б) у разі нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу майна резидентами та нерезидентами, посвідчення договорів дарування чи видачі свідоцтв про право на спадщину нерезидентам — за місцем нотаріального посвідчення таких договорів (одержання свідоцтв);

П. 171.2. Особою, відповідальною за нарахування, утримання та сплату (перерахування) до бюджету податку з інших доходів, є:

б) платник податку — для іноземних доходів та доходів, джерело виплати яких належить особам, звільненим від обов’язків нарахування, утримання або сплати (перерахування) податку до бюджету.

П. 176.1. Платники податку зобов’язані:

в) подавати податкову декларацію за встановленою формою у визначені строки у випадках, коли згідно з нормами цього розділу таке подання є обов’язковим.

П. 179.2. Відповідно до цього розділу обов’язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи:

… від операцій продажу (обміну) майна, дарування, при нотаріальному посвідченні договорів за якими був сплачений податок відповідно до цього розділу;

П. 179.7. Фізична особа зобов’язана самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов’язання, зазначену в поданій нею податковій декларації.

Р. ХХ. підр. 10. п. 16—1. Тимчасово, до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи Збройних Сил України, встановлюється військовий збір.

1.1. Платниками збору є особи, визначені пунктом 162.1 статті 162 цього Кодексу.

1.2. Об’єктом оподаткування збором є доходи, визначені статтею 163 цього Кодексу.

1.3. Ставка збору становить 1,5 відсотка від об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1.2 цього пункту.

1.4. Нарахування, утримання та сплата (перерахування) збору до бюджету здійснюються у порядку, встановленому статтею 168 цього Кодексу, за ставкою, визначеною підпунктом 1.3 цього пункту.

1.5. Відповідальними за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) збору до бюджету є особи, визначені у статті 171 цього Кодексу.

1.6. Платники збору зобов’язані забезпечувати виконання податкових зобов’язань у формі та спосіб, визначені статтею 176 цього Кодексу.

1.7. Звільняються від оподаткування збором доходи, що згідно з розділом IV цього Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у підпунктах 165.1.2, 165.1.18, 165.1.25, 165.1.52 пункту 165.1 статті 165 цього Кодексу.

[/su_spoiler]

Нашли ошибку? Помогите исправить! Выделите и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Close Menu

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.