Продолжим разбирать договор на содержание многоквартирного дома и придомовой территории в части оказания услуг и их оплаты с позиции инетересов потребителя.
Исполнитель должен взять на себе обязательство обеспечить своевременность и качество жилищно-коммунальных услуг, однако заинтересован сузить его, чтобы уменьшить ответственность.
Договор должен содержать безусловное обязательство исполнителя обеспечить своевременность и качество жилищно-коммунальных услуг.
Несправедливые примеры из договоров
Потребитель поручает исполнителю оказать услуги.
Не прописано обязательство исполнителя оказать порученные потребителем услуги, то есть исполнитель имеет право их оказать, но не обязан.
Исполнитель обязуется оказать услуги путем заключения отдельных видов договоров, содействия в обеспечении оказания услуг и т. д.
Исполнитель берет на себя обязательство оказать только посреднические услуги, а не за обеспечить своевременность и качество жилищно-коммунальных услуг.
1) забезпечувати своєчасність та відповідну якість житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору, в тому числі шляхом створення систем управління якістю відповідно до національних або міжнародних стандартів;
1. Предметом цього договору є забезпечення виконавцем надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (далі — послуги) у житловому будинку (гуртожитку) N_______ по вул. _______________________ у _________________________, (найменування населеного пункту)
а споживачем — забезпечення своєчасної оплати таких послуг за встановленим тарифом у строк та на умовах, що передбачені цим договором
Виды услуг
В договоре не могут быть дополнительные услуги, не предусмотренные типовым договором, и хотя типовой договор не содержит перечня услуг, зато содержит ссылку на тариф, а тариф уже ссылается на исчерпывающий перечень из 17 услуг:
Техническое обслуживание и текущий ремонт сетей электроснабжения и электрооборудования, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем в случае их наличия.
Текущий ремонт конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, централизованного отопления и ливневой канализации и технических устройств домов и элементов внешнего благоустройство, расположенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивные, детских и других площадок).
Полив дворов, клумб и газонов.
Уборка и вывоз снега, посыпка части придомовой территории, предназначенной для прохода и проезда, противогололедными смесями.
Эксплуатация номерных знаков на домах.
Освещение мест общего пользования и подвалов и подкачки воды.
Энергоснабжение лифтов.
То есть договор должен содержать только указанные услуги, однако исполнитель заинтересован расширить их перечень, чтобы больше заработать (например, содержание службы консьержей, встроенных паркингов, замочно-переговорных устройств).
Тут стоит заметить, что дополнительные услуги не запрещено согласовывать отдельным соглашением.
Договор не должен содержать завуалированные, ненужные потребителю, дополнительные услуги.
Несправедливые примеры из договоров
Исполнитель вправе оказать дополнительные услуги по устной заявке потребителя.
Состав и стоимость дополнительных услуг должны согласовываться с потребителем письменно, а не устно.
Потребитель поручает исполнителю заключать от имени и за счет потребителя договоры на оказание дополнительных услуг.
Потребитель не должен так доверять исполнителю.
К договору приложено отдельное письменное соглашение на оказание других услуг.
В составе одного обязательного договора потребителю предлагается другой необязательный.
Составлен один смешанный договор на управление и содержание дома и придомовой территории, когда исполнитель является и управителем, с обобщенными затратами.
Ст. 26 ч. 2. Крім істотних договір може містити інші умови за згодою сторін. Договір не може містити умов, що вводять додаткові види оплати послуг, не передбачені типовими договорами на надання житлово-комунальних послуг, затвердженими Кабінетом Міністрів України.
Технічне обслуговування та поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем у разі їх наявності
Поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків)
Поливання дворів, клумб і газонів
Прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами
Експлуатація номерних знаків на будинках
Освітлення місць загального користування і підвалів та підкачування води
Енергопостачання ліфтів
Періодична повірка, обслуговування і ремонт квартирних засобів обліку води та теплової енергії, у тому числі їх демонтаж, транспортування та монтаж після повірки.
2. Виконавець надає послуги відповідно до встановленого рішенням органу місцевого самоврядування тарифу, його структури, періодичності та строків надання послуг, копія якого додається до цього договору.
П. 2 абз. 3. Тариф на послуги розраховується окремо за кожним будинком залежно від запланованих кількісних показників послуг, що фактично повинні надаватися для забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій з урахуванням переліку послуг згідно з додатком до цього Порядку.
Ст. 218 ч. 1. Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом.
Заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може грунтуватися на свідченнях свідків.
Ст. 1000 ч. 1. За договором доручення одна сторона (повірений) зобов’язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов’язки довірителя.
Ст. 12 ч. 1 п. 4. Витрати на управління багатоквартирним будинком включають: <…> 4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.
Момент оплаты
Потребитель должен своевременно оплачивать услуги, а по умолчанию моментом оплаты считается дата зачисления денег на счет исполнителя.
Банк, в свою очередь, должен перечислить деньги на счет исполнителя в день получения от потребителя расчетного документа (если он получен в операционное время), но в случае нарушения банком срока перечисления денег, потребитель будет считаться просрочившим оплату.
Поэтому мы рекомендуем потребителю внести условие, что моментом оплаты услуг является момент списания денег со счета или внесения наличными в банк, чтобы переложить риски работоспособности банковской системы на исполнителя.
Мы аргументируем тем, что исполнитель занимается предпринимательской деятельностью, которая предполагает наличие риска, а не потребитель.
П. 30.1. Переказ вважається завершеним з моменту зарахування суми переказу на рахунок отримувача або її видачі йому в готівковій формі.
П. 30.2. Банк отримувача в разі надходження суми переказу протягом операційного дня зобов’язаний її зарахувати на рахунок отримувача або виплатити йому в готівковій формі в той самий день або в день (дата валютування), зазначений платником у розрахунковому документі або в документі на переказ готівки.
П. 1.4. З урахуванням пункту 30.1 статті 30 Закону України «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні» моментом виконання грошового зобов’язання є дата зарахування коштів на рахунок кредитора або видачі їх йому готівкою, а згідно з пунктом 8.1 статті 8 цього Закону банк зобов’язаний виконати доручення клієнта, що міститься в розрахунковому документі, який надійшов протягом операційного часу банку, в день його надходження. При цьому порушення банком, що обслуговує платника (боржника), строку перерахування коштів до банку, який обслуговує кредитора, або несвоєчасне зарахування банками коштів на рахунок кредитора, в зв’язку з чим сталося прострочення виконання грошового зобов’язання, не звільняє боржника від відповідальності за невиконання цього зобов’язання, однак надає боржникові право звернутися до банку, який його обслуговує, з вимогою щодо сплати пені відповідно до пункту 32.2 статті 32 названого Закону (див. також частину третю статті 343 ГК України).
Ст. 42.Підприємництво — це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб’єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.
Ремонт помещения
Потребитель должен ремонтировать свое жилье и только то санитарно-техническое оборудование, которое вышло из строя по его вине, однако исполнитель заинтересован переложить на него полную ответственность за состояние внутридомовых инженерных сетей.
Договор не должен содержать дополнительные обязательства потребителя по ремонту по сравнению с типовым договором.
Несправедливые примеры из договоров
Потребитель обязуется ремонтировать за свой счет все санитарно-техническое оборудование, которое вышло из строя.
Потребитель должен ремонтировать не все, а только то, что вышло из строя по его вине
Потребитель обязуется ремонтировать свое жилье в соответствии с договорами.
В случае аварии исполнитель сможет спекулировать договорами потребителя, не имеющими к нему никакого отношения
Ст. 20 ч. 3 п. 5. Споживач зобов’язаний: <…> 4) за власний рахунок ремонтувати та міняти санітарно-технічні прилади і пристрої, обладнання, що вийшли з ладу з його вини;
П. 11 підп 6. Споживач зобов’язаний: <…> 6) проводити за рахунок власних коштів ремонт квартири (житлового приміщення у гуртожитку), нежитлового приміщення у житловому будинку (гуртожитку);
Правила пользования помещением
Потребитель должен придерживаться правил пользования принадлежащим помещением, но исполнитель заинтересован возложить на него не только дополнительные правила пользования, но и правила содержания, эксплуатации, реконструкции, реставрации, ремонта и технического переоснащения дома (например, по раздельному собиранию отходов, уведомлению исполнителя о непроживании).
Договор не должен содержать дополнительные обязательства потребителя по пользованию, содержанию, эксплуатации, реконструкции, реставрации, ремонту и техническому переоснащения дома по сравнению с типовым договором.
Ст. 15 ч. 1. Співвласник зобов’язаний: <…> дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;