Требуют подписать договор о содержании дома и придомовой территории

Вы приобрели квартиру или коммерческое помещение либо представляете интересы совладельцев многоквартирного дома, и с вас требуют подписать договор о содержании дома и придомовой территории?

Разберемся с договором с позиции интересов потребителя.

Напомним, исполнителем может выступать ОСМД [ОСББ. — укр.], кооператив, управляющая компания или управляющий.

Типовой договор в основе


Все отношения в сфере жилищно-коммунальных услуг должны осуществляться только на основании договора.

Договор должен составляться на основе типового договора, хотя может включать и другие условия по согласию сторон, то есть договор не обязательно должен быть аналогичным типовому договору и может быть дополнен и конкретизирован без отступления от содержания типового договора.

Исполнитель заинтересован изменить типовой договор в своих интересах, но потребитель должен его заключить только в случае соответствия типовому договору.

Мы не соглашаемся с несправедливыми и невыгодными условиями, отступающими от содержания типового договора.

Законы

 

Юридическая сила договора


Договор считается заключенным и действительным только при соблюдении следующих требований:

1. Согласованы все существенные условия

Законом предусмотрены 18 существенных (обязательных) условий:

  1. Наименование сторон.
  2. Предмет договора.
  3. Исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, общая стоимость услуг.
  4. Порядок оплаты за потребленные жилищно-коммунальные услуги.
  5. Порядок перерасчетов размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их неоказания или оказания не в полном объеме, снижения их качества.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок контроля и отчета сторон.
  8. Порядок измерения объемов и определения качества оказываемых услуг.
  9. Определение точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя / производителя потребителю.
  10. Порядок обслуживания сетей и распределение полномочий по их эксплуатации и восстановления (ремонта).
  11. Условия доступа в квартиру, дом, помещение, на земельный участок для устранения аварий, неполадок, осмотра сетей, снятия контрольных показателей средств учета.
  12. Порядок осуществления ремонта.
  13. Ответственность сторон и штрафные санкции за невыполнение условий договора.
  14. Порядок разрешения споров.
  15. Перечень форс-мажорных обстоятельств.
  16. Срок действия договора.
  17. Условия изменения, пролонгации, прекращения действия договора.
  18. Дата и место заключения договора.

Отметим, что указанные условия сформулированы некачественно, так как большинство из них являются не существенными, а обычными (необязательными) (например, ответственность, порядок пересчета платы за некачественные услуги), но спорить не будем.

2. Отсутствуют дополнительные виды оплат услуг, не предусмотренные типовым договором

Законом предусмотрен исчерпывающий перечень из 17 видов услуг:

  1. Уборка придомовой территории.
  2. Уборка лестничных клеток.
  3. Вывоз бытовых отходов (сбор, хранение, перевозка, переработка, утилизация, обезвреживание и захоронение).
  4. Уборка подвалов, технических этажей и кровли.
  5. Техническое обслуживание лифтов.
  6. Обслуживание систем диспетчеризации.
  7. Техническое обслуживание внутридомовых систем: горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, централизованного отопления, ливневой канализации.
  8. Дератизация.
  9. Дезинсекция.
  10. Обслуживание дымовых и вентиляционных каналов.
  11. Техническое обслуживание и текущий ремонт сетей электроснабжения и электрооборудования, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем в случае их наличия.
  12. Текущий ремонт конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, централизованного отопления и ливневой канализации и технических устройств домов и элементов внешнего благоустройство, расположенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивные, детских и других площадок).
  13. Полив дворов, клумб и газонов.
  14. Уборка и вывоз снега, посыпка части придомовой территории, предназначенной для прохода и проезда, противогололедными смесями.
  15. Эксплуатация номерных знаков на домах.
  16. Освещение мест общего пользования и подвалов и подкачки воды.
  17. Энергоснабжение лифтов.

То есть в самом договоре не могут быть другие дополнительные виды оплат (например, за услуги консьержей, домофонной связи, охраны), но они могут быть в другом соглашении.

3. Отсутствуют условия, противоречащие законодательству, интересам государства и общества, его моральным основам

Обычно закон разрешает отступать от положений закона и урегулировать отношения по усмотрению сторон, кроме случаев:

  • в законе прямо указано о невозможности отступления от него
  • обязательность положений закона следует из их содержания или из сути отношений между сторонами.

В данном случае суд считает, что стороны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора не могут действовать вопреки закону.

Исполнитель заинтересован добавить обязательства потребителю и обойти свои, усложнить доказывание ущерба и размыть свою ответственность, расширить виды оплат и завысить цены.

Договор должен содержать все существенные условия и не содержать никакие условия, противоречащие закону.

Только при согласии с дополнительными услугами, потребителю можно подписывать на них соглашение.

Законы

 

Цель и ссылка на типовой договор


Цель договора и ссылка на типовой договор не являются существенными условиями, однако суды обязаны их учитывать при толковании договора в случаях:

  • неполноты или неоднозначности других условий договора
  • неопределения законом значения нужного термина
  • противоречия воли сторон

Также ссылка на типовой договор имеет значение для придания условиям типового договора юридической силы.

Но исполнитель заинтересован не указывать цели и ссылку на типовой договор, чтобы не ограничивать себя рамками типового договора.

Договоре должен содержать цель и ссылку на типовой договор.

Законы

 

Договор и закон


Любой договор включает условия:

  • по усмотрению сторон
  • обязательные в соответствии с законом

То есть стороны должны исполнять не только условия, включенные в договор по согласию сторон, но и предусмотренные законом.

Исполнитель заинтересован не вносить в договор невыгодные ему условия, но в зависимости от их важности мы рекомендуем настаивать на них.

Однако не стоит загромождать договор предусмотренными законом условиями:

  • их очень много
  • при отсутствия условия в законе, применяется аналогия закона или права
  • при противоречии условий, применяется соотношение общей и специальной нормы
  • большой договор сложен для толкования, согласования и исполнения

Лучше отобразить ключевые положения, необходимые для добросовестного исполнения договора без ознакомления с законом.

Мы всегда учитываем предусмотренные законом условия при исполнении или оспаривании конкретного договора.

Законы

Нашли ошибку? Помогите исправить! Выделите и нажмите Ctrl+Enter.

Leave a Comment

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.