Инвестиции в новостройку через тернии договора купли-продажи имущественных прав

Крутили-вертели осторожные инвесторы контракт форвардный и договор купли-продажи прав имущественных да вовремя вспомнили, что они есть самые обычные договоры, какие гражданским кодексом спокойно регулируются, и значит можно вписать в них обязательства застройщиковы и гарантии инвесторовы, а там, если что, добрый суд рассудит.

А чтоб суд добрее к застройщикам был, придумали застройщики нечестные отговорки в договор вписывать.

Тогда стали инвесторы договоры без отговорок спрашивать, а застройщики как сговорились все: то договор купли-продажи прав имущественных в последний момент не подпишут, то в просрочке Кощея Бессмертного обвинят, то паспорт технический спрячут, то голову с плеч инвестору за малейшую провинность снимут.

Пуще прежнего опечалились инвесторы, да нет худа без добра, в государстве голод случился, инвесторы поубавились — хочешь не хочешь — а вынуждены застройщики их слушать и отговорки из договоров изымать.

Неподписание договора купли-продажи имущественных прав


Зачем нужен договор купли-продажи имущественных прав

Условия, защищающие интересы покупателя, прописываются не в форвардном контракте, а именно в договоре купли-продажи имущественных прав, в частности:

  • проектная и разрешительная документация на строительство (например, строительство обещанной спортивной площадки, а не дополнительной секции дома)
  • сроки завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию
  • порядок сдачи-приемки имущественных прав (например, передача ключей и технического паспорта, подписание акта об обнаруженных недостатках в строительных работах)
  • гарантийные обязательства застройщика

Поэтому дериватив, покупаемый по форвардному контракту и предоставляющий имущественные права на объект недвижимости, представляет для покупателя ценность только при одновременном заключении договора купли-продажи имущественных прав.

Действия застройщика

Ответственность застройщика также прописывается именно в договоре купли-продажи имущественных прав.

Поэтому он не заинтересован его подписывать и может:

  • предложить покупателю подписать только форвардный контракт с венчурным фондом
  • предоставить покупателю для ознакомления 2 проекты договоров — форвардного контракта и договора купли-продажи, но во время сделки под разными предлогами отказаться от подписания договора купли-продажи имущественных прав
  • подписать договор купли-продажи имущественных прав, но не отдать покупателю экземпляр договора

Обратите внимание: в договоре купли-продажи имущественных прав может быть прописано условие о вступлении его в силу с момента наступления отлагательного обстоятельства, то есть получения покупателем права собственности на дериватив по форвардному контракту.

Перед застройщиком мы аргументируем заключение одновременно двух договоров — форвардного контракта и договора купли-продажи имущественных прав тем, что клиент покупает дериватив по форвардному контракту не просто так, а именно с целью вступления в силу и исполнения договора купли-продажи имущественных прав, и что договор купли-продажи имущественных прав не вступит в силу несмотря на его подписание до полной оплаты дериватива.

И проверяем наличие у клиента на руках после сделки двух подписанных договоров — форвардного контракта и договора купли-продажи имущественных прав.

Примеры

Законы

 

Перекладывание вины в просрочке застройщика


Форс-мажор

Застройщик не должен нести ответственность за просрочку, возникшую:

  • по вине покупателя (например, просрочка оплаты, незаконная перепланировка, неявка для подписания акта сдачи-приемки имущественных прав)
  • в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств)

Но не каждое обстоятельство считается форс-мажорным, а только следующее:

  1. При одновременном соответствии всем критериям:
    • чрезвычайность — исключительный характер
    • неотвратимость — невозможно избежать или преодолеть
    • непредвиденность — невозможно предвидеть на момент заключения договора
    • объективная невозможность выполнения — прямая причинно-следственная связь между обстоятельством и невозможностью исполнения обязательства.
  2. При подтверждении сертификатом Торгово-промышленной палаты Украины.

Действия застройщика

Застройщик заинтересован избежать ответственности за просрочку не только в случае форс-мажорных обстоятельств, а независимо от причин, то есть даже в случае обстоятельств, не соответствующим критериям форс-мажорности и не подтвержденными Торгово-промышленной палатой.

Примеры

Законы

 

Непередача ключей и технического паспорта


Передача объекта и регистрация права собственности

Договор купли-продажи имущественных прав является смешанным договором, поскольку включает элементы договора строительного подряда и купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

То есть, во-первых, по завершению строительства покупатель должен получить от застройщика объект недвижимости (ключи).

Во-вторых, чтобы покупатель смог зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости, он должен подать государственному регистратору, а следовательно получить от застройщика 2 документа:

  • договор купли-продажи имущественных прав
  • технический паспорт

Поэтому договор купли-продажи имущественных прав представляет для покупателя ценность только при получении после его завершения технического паспорта.

Действия застройщика

Недостатки в строительных работах и отсутствие технического паспорта будут считаться ненадлежащим исполнением договора купли-продажи имущественных прав.

Поэтому застройщик заинтересован в любом случае признать договор надлежащим образом исполненным и может:

  • не прописывать в договоре свое обязательство передать покупателю ключи и технический паспорт
  • прописать в договоре свое обязательство передать покупателю ключи и технический паспорт, но после завершения строительства подписать с покупателем акт сдачи-приемки имущественных прав без передачи ключей и технического паспорта
  • оформить обязательство о передаче технического паспорта отдельным договором юридических услуг (то есть нести гораздо меньшую ответственность за неизготовление и непередачу покупателю технического паспорта в рамках стоимости юридических услуг, а не имущественных прав).

Мы проверяем наличие в договоре купли-продажи имущественных прав обязательства застройщика передать клиенту ключи и технический паспорт до или в момент подписания акта сдачи-приемки имущественных прав.

Аргументируем тем, что клиенту нужно купить недвижимость только с документами, а без документов даже мы можем построить.

Примеры

Законы

 

Несправедливые санкции за просрочку обязательств


Несправедливые условия

Договор купли-продажи имущественных прав, как и любой договор, должен соответствовать требованиям разумности и справедливости, поэтому свобода договора не является безграничной.

Но застройщик заинтересован уменьшить свою ответственность и увеличить ответственность покупателя, поэтому он может:

  • прописать в договоре отсутствие своей ответственности на случай просрочки сдачи дома в эксплуатацию
  • прописать в договоре автоматическое одностороннее расторжение договора в случае просрочки покупателем оплаты даже на несколько дней (особенно рискованно, когда большая часть оплаты уже произведена, застройщик может расторгнуть договор и продать недвижимость другому покупателю по высшей цене, а покупателю вернуть его деньги еще и за вычетом штрафов)
  • прописать в договоре возврат денег покупателю в случае одностороннего расторжения договора только после продажи имущественных прав третьему лицу (если застройщик не захочет перепродать имущественные права, то покупатель не сможет вернуть деньги)
Примеры

Законы

Нашли ошибку? Помогите исправить! Выделите и нажмите Ctrl+Enter.

Leave a Comment

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.