Инвестиции в новостройку через тернии договора купли-продажи имущественных прав

  • 26.07.2017

[su_dropcap style=»flat» size=»5″]К[/su_dropcap]рутили-вертели осторожные инвесторы контракт форвардный и договор купли-продажи прав имущественных да вовремя вспомнили, что они есть самые обычные договоры, какие гражданским кодексом спокойно регулируются, и значит можно вписать в них обязательства застройщиковы и гарантии инвесторовы, а там, если что, добрый суд рассудит.

А чтоб суд добрее к застройщикам был, придумали застройщики нечестные отговорки в договор вписывать.

Тогда стали инвесторы договоры без отговорок спрашивать, а застройщики как сговорились все: то договор купли-продажи прав имущественных в последний момент не подпишут, то в просрочке Кощея Бессмертного обвинят, то паспорт технический спрячут, то голову с плеч инвестору за малейшую провинность снимут.

Пуще прежнего опечалились инвесторы, да нет худа без добра, в государстве голод случился, инвесторы поубавились — хочешь не хочешь — а вынуждены застройщики их слушать и отговорки из договоров изымать.

Неподписание договора купли-продажи имущественных прав


Зачем нужен договор купли-продажи имущественных прав

Условия, защищающие интересы покупателя, прописываются не в форвардном контракте, а именно в договоре купли-продажи имущественных прав, в частности:

  • проектная и разрешительная документация на строительство (например, строительство обещанной спортивной площадки, а не дополнительной секции дома)
  • сроки завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию
  • порядок сдачи-приемки имущественных прав (например, передача ключей и технического паспорта, подписание акта об обнаруженных недостатках в строительных работах)
  • гарантийные обязательства застройщика

Поэтому дериватив, покупаемый по форвардному контракту и предоставляющий имущественные права на объект недвижимости, представляет для покупателя ценность только при одновременном заключении договора купли-продажи имущественных прав.

Действия застройщика

Ответственность застройщика также прописывается именно в договоре купли-продажи имущественных прав.

Поэтому он не заинтересован его подписывать и может:

  • предложить покупателю подписать только форвардный контракт с венчурным фондом
  • предоставить покупателю для ознакомления 2 проекты договоров — форвардного контракта и договора купли-продажи, но во время сделки под разными предлогами отказаться от подписания договора купли-продажи имущественных прав
  • подписать договор купли-продажи имущественных прав, но не отдать покупателю экземпляр договора

Обратите внимание: в договоре купли-продажи имущественных прав может быть прописано условие о вступлении его в силу с момента наступления отлагательного обстоятельства, то есть получения покупателем права собственности на дериватив по форвардному контракту.

Перед застройщиком мы аргументируем заключение одновременно двух договоров — форвардного контракта и договора купли-продажи имущественных прав тем, что клиент покупает дериватив по форвардному контракту не просто так, а именно с целью вступления в силу и исполнения договора купли-продажи имущественных прав, и что договор купли-продажи имущественных прав не вступит в силу несмотря на его подписание до полной оплаты дериватива.

И проверяем наличие у клиента на руках после сделки двух подписанных договоров — форвардного контракта и договора купли-продажи имущественных прав.

[su_spoiler title=»Примеры» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Справедливий приклад з договору

Договір укладений під відкладальною обставиною, якою сторони визнають момент набуття покупцем права власності на дериватив.

Договір набуває чинності з моменту настання зазначеної відкладальної обставини та діє до повного виконання сторонами своїх зобов’язань за договором.

[/su_spoiler]

[su_spoiler title=»Законы» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV в редакції від 19.02.2016

Ст. 212 ч. 1. Особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов’язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

Ч. 3. Якщо настанню обставини недобросовісно перешкоджала сторона, якій це невигідно, обставина вважається такою, що настала.

Ч. 4. Якщо настанню обставини недобросовісно сприяла сторона, якій це вигідно, обставина вважається такою, що не настала.

[/su_spoiler]

 

Перекладывание вины в просрочке застройщика


Форс-мажор

Застройщик не должен нести ответственность за просрочку, возникшую:

  • по вине покупателя (например, просрочка оплаты, незаконная перепланировка, неявка для подписания акта сдачи-приемки имущественных прав)
  • в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств)

Но не каждое обстоятельство считается форс-мажорным, а только следующее:

  1. При одновременном соответствии всем критериям:
    • чрезвычайность — исключительный характер
    • неотвратимость — невозможно избежать или преодолеть
    • непредвиденность — невозможно предвидеть на момент заключения договора
    • объективная невозможность выполнения — прямая причинно-следственная связь между обстоятельством и невозможностью исполнения обязательства.
  2. При подтверждении сертификатом Торгово-промышленной палаты Украины.

Действия застройщика

Застройщик заинтересован избежать ответственности за просрочку не только в случае форс-мажорных обстоятельств, а независимо от причин, то есть даже в случае обстоятельств, не соответствующим критериям форс-мажорности и не подтвержденными Торгово-промышленной палатой.

[su_spoiler title=»Примеры» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Несправедливий приклад з договору

Продавець звільняється від відповідальності за невиконання зобов’язань за договором, що виникли з вини органів державної влади та місцевого самоврядування, експлуатуючих та інших організацій.

[/su_spoiler]

[su_spoiler title=»Законы» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV в редакції від 19.02.2016

Ст.616 ч. 1. Якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, суд відповідно зменшує розмір збитків та неустойки, які стягуються з боржника.

Ч. 2. Суд має право зменшити розмір збитків та неустойки, які стягуються з боржника, якщо кредитор умисно або з необережності сприяв збільшенню розміру збитків, завданих порушенням зобов’язання, або не вжив заходів щодо їх зменшення.

Ст. 617. Особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов’язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов’язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Закон України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР в редакції від 01.01.2016

Ст. 14 ч. 3. Торгово-промислова палата України: <…> засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної
сили), а також торговельні та портові звичаї, прийняті в Україні, за зверненнями суб’єктів господарської діяльності та фізичних осіб;

Ст. 14-1 ч. 1. Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб’єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб’єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

[/su_spoiler]

 

Непередача ключей и технического паспорта


Передача объекта и регистрация права собственности

Договор купли-продажи имущественных прав является смешанным договором, поскольку включает элементы договора строительного подряда и купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

То есть, во-первых, по завершению строительства покупатель должен получить от застройщика объект недвижимости (ключи).

Во-вторых, чтобы покупатель смог зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости, он должен подать государственному регистратору, а следовательно получить от застройщика 2 документа:

  • договор купли-продажи имущественных прав
  • технический паспорт

Поэтому договор купли-продажи имущественных прав представляет для покупателя ценность только при получении после его завершения технического паспорта.

Действия застройщика

Недостатки в строительных работах и отсутствие технического паспорта будут считаться ненадлежащим исполнением договора купли-продажи имущественных прав.

Поэтому застройщик заинтересован в любом случае признать договор надлежащим образом исполненным и может:

  • не прописывать в договоре свое обязательство передать покупателю ключи и технический паспорт
  • прописать в договоре свое обязательство передать покупателю ключи и технический паспорт, но после завершения строительства подписать с покупателем акт сдачи-приемки имущественных прав без передачи ключей и технического паспорта
  • оформить обязательство о передаче технического паспорта отдельным договором юридических услуг (то есть нести гораздо меньшую ответственность за неизготовление и непередачу покупателю технического паспорта в рамках стоимости юридических услуг, а не имущественных прав).

Мы проверяем наличие в договоре купли-продажи имущественных прав обязательства застройщика передать клиенту ключи и технический паспорт до или в момент подписания акта сдачи-приемки имущественных прав.

Аргументируем тем, что клиенту нужно купить недвижимость только с документами, а без документов даже мы можем построить.

[su_spoiler title=»Примеры» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Справедливий приклад з договору

Продавець зобов’язується забезпечити проведення технічної інвентаризації об’єкта нерухомості, отримати і передати покупцеві технічний паспорт і ключі разом з актом здачі-приймання майнових прав.

Продавець зобов’язується своїми діями сприяти державній реєстрації права власності покупця на об’єкт нерухомості.

Несправедливий приклад з договору

Продавець зобов’язується своїми діями сприяти проведенню технічної інвентаризації об’єкта нерухомості, отриманню технічного паспорта в установленому законодавством порядку та державній реєстрації права власності покупця на об’єкт нерухомості.

[/su_spoiler]

[su_spoiler title=»Законы» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV в редакції від 19.02.2016

Ст. 838 ч. 1. Договір підряду може укладатися на виготовлення, обробку, переробку, ремонт речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові.

Постанова Кабінету України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 № 1127 в редакції від 04.02.2017

Ст. 78 ч. 1. Для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об’єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються:

документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об’єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).

Ч. 4. У разі придбання майнових прав на об’єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав;

технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

[/su_spoiler]

 

Несправедливые санкции за просрочку обязательств


Несправедливые условия

Договор купли-продажи имущественных прав, как и любой договор, должен соответствовать требованиям разумности и справедливости, поэтому свобода договора не является безграничной.

Но застройщик заинтересован уменьшить свою ответственность и увеличить ответственность покупателя, поэтому он может:

  • прописать в договоре отсутствие своей ответственности на случай просрочки сдачи дома в эксплуатацию
  • прописать в договоре автоматическое одностороннее расторжение договора в случае просрочки покупателем оплаты даже на несколько дней (особенно рискованно, когда большая часть оплаты уже произведена, застройщик может расторгнуть договор и продать недвижимость другому покупателю по высшей цене, а покупателю вернуть его деньги еще и за вычетом штрафов)
  • прописать в договоре возврат денег покупателю в случае одностороннего расторжения договора только после продажи имущественных прав третьему лицу (если застройщик не захочет перепродать имущественные права, то покупатель не сможет вернуть деньги)

[su_spoiler title=»Примеры» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Справедливий приклад з договору

Строк здачі об’єкта будівництва в експлуатацію може бути продовжений продавцем не більше ніж на 1 місяць в односторонньому порядку шляхом усного повідомлення покупця, і таке подовження строків не вважається порушенням продавцем умов договору.

Якщо грошові кошти за майнові права (черговий платіж) на об’єкт нерухомості не будуть зараховані на поточний рахунок продавця протягом 14 днів, наступних після дати передбаченої договором, то в такому разі договір припиняється на п’ятнадцятий день, наступний після зазначеної дати без додаткових письмових повідомлень покупця і підписання сторонами додаткових угод. Сторони погодили, що цим пунктом договору встановлено скасувальна обставина згідно з ч. 2 ст. 212 Цивільного кодексу України.

Несправедливий приклад з договору

Термін здачі об’єкта будівництва в експлуатацію може бути продовжений продавцем не більше ніж на 4 місяці в односторонньому порядку шляхом усного повідомлення покупця, і таке подовження строків не вважається порушенням продавцем умов договору.

Якщо грошові кошти за майнові права (черговий платіж) на об’єкт нерухомості не будуть зараховані на поточний рахунок продавця протягом трьох днів, наступних після дати передбаченої договором, то в такому разі договір припиняється на четвертий день, наступний після зазначеної дати без додаткових письмових повідомлень покупця і підписання сторонами додаткових угод. Сторони погодили, що цим пунктом договору встановлено скасувальна обставина згідно з ч. 2 ст. 212 Цивільного кодексу України.

[/su_spoiler]

[su_spoiler title=»Законы» style=»fancy» icon=»folder-2″]

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV в редакції від 19.02.2016

Ст. 627 ч. 1. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості

[/su_spoiler]

Нашли ошибку? Помогите исправить! Выделите и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Close Menu

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.