Как купить недвижимость в новостройке по форвардному контракту

Как могли трудились застройщики, все для родимых инвесторов, да не все были честными, и на последних было много жалоб законодателю.

И запретил законодатель прямой договор меж инвестором и застройщиком, чтоб не оставались они один на один, и придумал посредников —  компании финансовые, чтоб застройщиков контролировать, бумаги ценные, чтоб права имущественные передавать на недвижимость, наказал только с ними проводить все сделки инвестиционные, и законы строгие поставил за всем этим.

Трудно стало застройщикам: много документов писать, рублей платить, законов читать, стали они думать и придумали дериватив — бумагу неценную, токмо с виду на нее похожую, забыл о ней законодатель невовремя.

И повелось с тех пор права имущественные на недвижимость в деривативе указывать, и договор купли-продажи дериватива, который контрактом форвардным именуется, с договором купли-продажи прав имущественных разом подписывать.

Легче стало теперь застройщикам: и компания финансовая есть, и бумага почти ценная тоже есть, и контроля за всем этим нет.

А чтоб дериватив пригляднее сделать, приглядели его застройщики на бирже товарной регистрировать, все одно поделать она с ним не может ничего, а сами стали по белу свету сказывать, что можно купить квартиру и коммерческое помещение в новостройке по форвардному контракту без рисков.

Передача имущественных прав


Право собственности на новосозданный объект недвижимости возникает только после сдачи дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на указанный объект, поэтому до завершения строительства продавец сам не владеет объектом недвижимости на праве собственности и, соответственно, не может передать его в собственность покупателю.

Однако у продавца есть имущественные права, по которым он правомочен получить право собственности на указанный объект в будущем право ожидания»), и которые он может передать как отдельное имущество по договору купли-продажи имущественных прав.

Законы

 

Форвардный контракт + договор купли-продажи имущественных прав


Способы инвестирования строительства

Передать имущественные права на объект недвижимости только по договору купли-продажи имущественных прав нельзя, поскольку законом разрешены исключительно 4 способа инвестирования и финансирования строительства с использованием негосударственных средств:

  • через фонды финансирования строительства
  • фонды операций с недвижимостью
  • институты совместного инвестирования
  • путем эмиссии целевых облигаций

Что такое дериватив

Рассмотрим подробнее институты совместного инвестирования, одним из которых является венчурный фонд, которые в принципе используются только с финансовыми инструментами (ценных бумаг и деривативов).

Дериватив — это производная ценная бумага, в основе которой заложены обязательства в отношении других ценных бумаг, материальных или нематериальных активов («бумага второго уровня», «бумага на бумагу»).

Дериватив называется товарным, если в его в основе находятся активы, за исключением ценных бумаг.

Что такое форвардный контракт

Так вот, одним из видов товарных деривативов является форвардный контракт, по которому продавец обязуется поставить определенное количество базового актива (например, имущественные права) в будущем по цене, определенной в момент заключения контракта.

То есть факт заключения форвардного контракта и приобретение имущественных прав является выпуском (эмиссией) дериватива, а выполнение форвардного контракта и поставка имущественных прав является погашением дериватива и по своей сути инвестиционной деятельностью.

Таким образом, обычно покупателю предлагается заключить одновременно 2 договора:

  • форвардный контракт, то есть договор купли-продажи дериватива, с венчурным фондом (или компанией по управлению активами, которая представляет интересы венчурного фонда) 
  • договор купли-продажи имущественных прав с застройщиком с отлагательным условием, то есть договор будет вступать в силу с момента получения права собственности на дериватив по форвардному контракту

Оба указанные договоры составляются в письменной форме, причем:

  • форвардный контракт может регистрироваться на товарной бирже и тогда не подлежит нотариальному удостоверению, а может и не регистрироваться на товарной бирже и тогда нотариально удостоверяется по желанию
  • договор купли-продажи имущественных прав нотариально удостоверяется по желанию

Мы предпочитаем, чтобы форвардный контракт был зарегистрирован на товарной бирже, а договор купли-продажи имущественных прав нотариально удостоверен.

Регистрация форвардного контракта биржей позволяет вести учет операций с форвардными контрактами и возможность обращения форвардных контрактов, однако никаких дополнительных гарантий покупателю не предоставляет.

Законы

 

Риски схемы инвестирования


Неурегулированность законом

Законом не предусмотрены правила выпуска, обращения и государственного контроля за товарными деривативами, а также не предусмотрены основания для проведения с ними биржевых операций, что усложняет их использование на бирже и вне ее.

Непередача застройщиком имущественных прав

Как говорилось, право собственности на недостроенное помещение не существует, поэтому его нельзя будет признать в судебном порядке.

Просрочка застройщика

Моментом передачи имущественных прав является момент, предусмотренный договором, то есть обычно момент полной оплаты и подписания акта сдачи-приемки имущественных прав, а не момент заключения договора.

Застройщик должен передать покупателю имущественные права после исполнения покупателем своих обязательств по договору, но часто застройщик берет на себя обязательство передать их только после введения дома в эксплуатацию.

В таком случае застройщик должен взять на себя и обязательство обеспечить завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию в определенный срок, иначе он не будет считаться нарушившим сроки передачи имущественных прав.

У инвестора остаются все стандартные риски, впрочем ни одна схема инвестирования в новостройку не защищает инвестора полностью.

Все зависит от добросовестности застройщика (например, он может вступить в сговор с венчурным фондом), но иногда его недобросовестность видна уже на стадии подписания форвардного контракта и договора купли-продажи имущественных прав.

Законы

 

Условия форвардного контракта


Форвардный контракт должен содержать существенные (обязательные условия):

  • название
  • стороны
  • базовый актив и его характеристики (эмитент, вид, номинальная стоимость и срок обращения ценной бумаги, вид валюты, ассортимент товара)
  • количество базового актива
  • стоимость
  • цена исполнения
  • срок выполнения
  • порядок оплаты базового актива
  • ответственность
  • порядок рассмотрения споров
  • адреса, подписи, печати, реквизиты банковских счетов (для юридических лиц) и паспортные данные (для физических лиц) сторон контракта

Законы

 

Условия договора купли-продажи имущественных прав


Законом не предусмотрены специальные существенные (обязательные) условия договора купли-продажи имущественных прав, но очень желательно прописать в договоре:

  1. Передаваемые имущественные права.
  2. Содержание имущественных прав покупателя, а именно приобретение помещения в собственность с момента сдачи дома в эксплуатацию.
  3. Данные о строительстве дома:
    • кадастровый номер земельного участка
    • целевое назначение земельного участка
    • подтверждающий документ на право пользования земельным участком
    • проектная документация
    • положительное экспертное заключение о проектной документации (для объектов IV-V категории сложности)
    • декларация о начале строительных работ (для объектов строительства I-III категории сложности) или разрешение на выполнение строительных работ (для объектов IV-V категории сложности)
    • строительный адрес дома
  4. Характеристики помещения:
    • этаж
    • количество комнат
    • площадь общая и жилая
  5. План размещения квартиры на этаже с ориентацией по сторонам света
  6. Порядок передачи помещения (например, передача ключей и технического паспорта).
  7. Срок завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
  8. Обязательство продавца обеспечить качественное строительство и введение дома в эксплуатацию в течение указанного срока.
  9. Гарантийные обязательство продавца.
  10. Автоматическое вступление в силу акта сдачи-приемки имущественных прав, подписанного покупателем в одностороннем порядке, в случае необоснованного отказа продавца от его подписания.
  11. Право покупателя на одностороннее расторжение договора в случае просрочки продавцом срока введения дома в эксплуатацию без штрафных санкций.
  12. Предельная граница увеличения цены договора при изменении валютного курса (в случае расчета цены договора в зависимости от указанного курса).
  13. Обязательство продавца вернуть деньги при расторжении договора в перерасчете по валютному курсу на день возврата (в случае расчета цены договора в зависимости от указанного курса).

Нашли ошибку? Помогите исправить! Выделите и нажмите Ctrl+Enter.

Leave a Comment

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.