И хотя ОСМД [ОСББ. — укр.] и кооперативы могут самостоятельно выполнять свои функции, рынок жилищно-коммунального хозяйства ждет профессионалов.
Почему бизнесу выгоден рынок ЖКХ
- Большинство жильцов привыкли платить.
- Большинство жильцов привыкли не требовать качество жилищно-коммунальных услуг.
- Большинство домов нуждаются в дорогостоящем ремонте (текущем или капитальном).
- Большинство жилищно-коммунальных услуг требуются с завидной систематичностью (ежедневно, ежемесячно, ежесезонно).
Так обстоят дела далеко не во всех сферах бизнеса, поэтому рынок ЖКХ переходит в частные руки и набирает обороты.
Зачем нужен управляющий делами
Может сложиться ошибочное мнение, что управление делами организации всегда всегда является прерогативной функцией ее руководителя, в данном случае председателя правления ОСМД или кооператива.
Вернее, так должно быть.
Но в действительности правление не всегда может справиться со своими задачами, например:
- В доме только недавно создано ОСМД, и нет опыта эксплуатации и управления.
- ОСМД или кооператив возглавляется инертным председателем правления.
- Председатель правления параллельно занят на другой работе.
- В доме много серьезных проблем (например, с застройщиком, должниками, ремонтом).
А учитывая значительное повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг, количество претензий собственников жилых и коммерческих помещений к обслуживающей организации увеличивается в разы.
И таких домов большая часть.
Выход: или менять состав правления, что не всегда можно и нужно, или нанимать управляющего делами либо управителя.
Чем отличаются управляющий делами и управитель
Для начала исходим из того, что все вопросы управления многоквартирным домом находятся в компетенции его сособственников, а уж потом могут быть переданы в зависимости от целей.
Управляющий делами
Часть функциональных обязанностей по управлению домом уставом возложена на председателя правления.
Председатель правления осуществляет общее руководство за управлением домом, то есть отвечает:
- за разработку стратегических направлений развития, рыночной концепции управления и финансирования
- разработку годового отчета, годовой сметы доходов и расходов
- разработку порядка создания и использования фондов, взносов, цен на жилищно-коммунальные и другие услуги, контроль за их использованием
- проведение общих собраний и исполнение их решений
- формирования штата и управление персоналом
- ведение отчетности и учета
- представление интересов перед органами государственной власти и местного самоуправления, судами, другими организациями и гражданами
- подписание финансово-хозяйственных, организационно-распорядительных и других документов
- контроль за текущей деятельностью
В свою очередь, часть указанных обязанностей может быть делегирована управляющему делами.
В данном случае управляющий делами будет выполнять функциональные обязанности, аналогичные по должности менеджера (управляющего), менеджера (управляющего) по административной деятельности или исполнительного директора (коды профессий 1231, 1475.4 и 1210.1.).
Управляющий делами привлекается по трудовому или гражданско-правовому договору, однако тему трудового договора мы не рассматриваем, поскольку она не ведет к созданию своего дела.
Управитель
Управителю домом может быть передана только функция по обеспечению содержания и ремонта общего имущества дома и придомовой территории, условий проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
В состав этой функции входит и непосредственное оказание жилищно-коммунальных услуг.
Управителем может быть юридическое лицо (управляющая компания) или физическое лицо — предприниматель (управляющий), которые привлекаются только по гражданско-правовому договору.
Тему управителя мы рассмотрим в другой статье.
Какие обязанности управляющего делами
Управляющий делами в ОСМД или кооперативе может осуществлять:
- надзор за содержанием и ремонтом дома, делопроизводством, исполнением решений общего собрания и правления
- помощь в подборе персонала и исполнителей жилищно-коммунальных услуг
- консультирование
- участие в заседаниях правления
- разработка документов
- эффективное взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления, другими организациями и гражданами
- другие услуги
Советуем рассмотреть работу управляющего делами тем, кто:
- ранее работал в бывшем жеке или обслуживающем кооперативе, знает и любит свою работу
- просто желает добиться бережливой эксплуатации дома и справедливого раздела расходов, но и понимает потребности собственников жилых и коммерческих помещений, имеет опыт работы с финансовыми и юридическими документами, общения с контрагентами и управления персоналом
- планирует организовать с нуля свою управляющую компанию.
Как стать управляющим делами
1. Зарегистрироваться физическим лицом — предпринимателем
Виды деятельности:
- комплексное обслуживание объектов (КВЭД 81.10, он будет основным)
- общая уборка домов (КВЭД 81.21)
- другая деятельность по уборке дома и промышленных объектов (КВЭД 81.22)
- управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основании контракта (КВЭД 68.32)
Если уже зарегистрированы, нужно добавить указанные виды деятельности.
2. Подготовить коммерческое предложение, спланировать переговоры и договориться с председателем правления ОСМД или кооператива о взаимовыгодном сотрудничестве.
Председатель, в свою очередь, должен вынести этот вопрос на рассмотрение общего собрания.
3. Получить копию решения общего собрания о согласии на привлечение управляющего делами, объеме услуг и размере вознаграждения.
4. Заключить с ОСМД или кооперативом договор об оказании услуг по управлению делами.
Образец договора можно скачать ниже и при необходимости отредактировать.
Договор об оказании услуг по управлению делами (147 downloads)5. Можно работать с несколькими домами, а при увеличении вознаграждения и объема работы — взять сотрудников или внештатных субподрядчиков.
Нашли ошибку? Помогите исправить! Выделите и нажмите Ctrl+Enter.