И хотя ОСМД [ОСББ. — укр.] и кооперативы могут самостоятельно выполнять свои функции, рынок жилищно-коммунального хозяйства ждет профессионалов.

Почему бизнесу выгоден рынок ЖКХ

---

1. Большинство жильцов привыкли платить.
2. Большинство жильцов привыкли не требовать качество жилищно-коммунальных услуг.
3. Большинство домов нуждаются в дорогостоящем ремонте (текущем или капитальном).
4. Большинство жилищно-коммунальных услуг требуются с завидной систематичностью (ежедневно, ежемесячно, ежесезонно).

Так обстоят дела далеко не во всех сферах бизнеса, поэтому рынок ЖКХ  переходит в частные руки и набирает обороты.

 

Зачем нужен управляющий делами

---

Может сложиться ошибочное мнение, что управление делами организации всегда всегда является прерогативной функцией ее руководителя, в данном случае председателя правления ОСМД или кооператива.

Вернее, так должно быть.

Но в действительности правление не всегда может справиться со своими задачами, например:

1. В доме только недавно создано ОСМД, и нет опыта эксплуатации и управления.
2. ОСМД или кооператив возглавляется инертным председателем правления.
3. Председатель правления параллельно занят на другой работе.
4. В доме много серьезных проблем (например, с застройщиком, должниками, ремонтом).

А учитывая значительное повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг, количество претензий собственников жилых и коммерческих помещений к обслуживающей организации увеличивается в разы.

И таких домов большая часть.

Выход: или менять состав правления, что не всегда можно и нужно, или нанимать управляющего делами либо управителя.

 

Чем отличаются управляющий делами и управитель

---

Для начала исходим из того, что все вопросы управления многоквартирным домом находятся в компетенции его сособственников, а уж потом могут быть переданы в зависимости от целей.

Управляющий делами

Часть функциональных обязанностей по управлению домом уставом возложена на председателя правления.

Председатель правления осуществляет общее руководство за управлением домом, то есть отвечает:

• за разработку стратегических направлений развития, рыночной концепции управления и финансирования
• разработку годового отчета, годовой сметы доходов и расходов
• разработку порядка создания и использования фондов,  взносов, цен на жилищно-коммунальные и другие услуги, контроль за их использованием
• проведение общих собраний и исполнение их решений
• формирования штата и управление персоналом
• ведение отчетности и учета
• представление интересов перед органами государственной власти и местного самоуправления, судами, другими организациями и гражданами
• подписание финансово-хозяйственных, организационно-распорядительных и других документов
• контроль за текущей деятельностью

В свою очередь, часть указанных обязанностей может быть делегирована управляющему делами.

В данном случае управляющий делами будет выполнять функциональные обязанности, аналогичные по должности менеджера (управляющего), менеджера (управляющего) по административной деятельности или исполнительного директора (коды профессий 1231, 1475.4 и 1210.1.).

Управляющий делами привлекается по трудовому или гражданско-правовому договору, однако тему трудового договора мы не рассматриваем, поскольку она не ведет к созданию своего дела.

Управитель

Управителю домом может быть передана только функция по обеспечению содержания и ремонта общего имущества дома и придомовой территории, условий проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

В состав этой функции входит и непосредственное оказание жилищно-коммунальных услуг.

Управителем может быть юридическое лицо (управляющая компания) или физическое лицо — предприниматель (управляющий), которые привлекаются только по гражданско-правовому договору.

Тему управителя мы рассмотрим в другой статье.

 

Какие обязанности управляющего делами

---

Управляющий делами в ОСМД или кооперативе может осуществлять:

• надзор за содержанием и ремонтом дома, делопроизводством, исполнением решений общего собрания и правления
• помощь в подборе персонала и исполнителей жилищно-коммунальных услуг
• консультирование
• участие в заседаниях правления
• разработка документов
• эффективное взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления, другими организациями и гражданами
• другие услуги

Советуем рассмотреть работу управляющего делами тем, кто:

• ранее работал в бывшем жеке или обслуживающем кооперативе, знает и любит свою работу
• просто желает добиться бережливой эксплуатации дома и справедливого раздела расходов, но и понимает потребности собственников жилых и коммерческих помещений, имеет опыт работы с финансовыми и юридическими документами, общения с контрагентами и управления персоналом
• планирует организовать с нуля свою управляющую компанию.

 

Как стать управляющим делами

---

1. Зарегистрироваться физическим лицом — предпринимателем

Виды деятельности:

• комплексное обслуживание объектов (КВЭД 81.10, он будет основным)
• общая уборка домов (КВЭД 81.21)
• другая деятельность по уборке дома и промышленных объектов (КВЭД 81.22)
• управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основании контракта (КВЭД 68.32)

Если уже зарегистрированы, нужно добавить указанные виды деятельности.

2. Подготовить коммерческое предложение, спланировать переговоры и договориться с председателем правления ОСМД или кооператива о взаимовыгодном сотрудничестве.

Председатель, в свою очередь, должен вынести этот вопрос на рассмотрение общего собрания.

3. Получить копию решения общего собрания о согласии на привлечение управляющего делами, объеме услуг и размере вознаграждения.

4. Заключить с ОСМД или кооперативом договор об оказании услуг по управлению делами.

Образец договора можно скачать ниже и при необходимости отредактировать.

Договор об оказании услуг по управлению делами (166 downloads)

5. Можно работать с несколькими домами, а при увеличении вознаграждения и объема работы — взять сотрудников или внештатных субподрядчиков.